Nieuws

De niet betalende huurder van woonruimte en de verhuurder die voor eigen rechter speelt

07 september 2017

Iedere verhuurder van woonruimte kan geconfronteerd worden met een huurder die het nalaat om tijdig en/of volledig aan zijn of haar huurbetalingsverplichtingen te voldoen. Voor de verhuurder is dit een wrange constatering aangezien de verhuurder zich geconfronteerd ziet met de verregaande bescherming die de huurder op grond het huurrecht geniet, terwijl het juist de huurder is die jegens de verhuurder tekort is geschoten. Ten einde de huurder alsnog te dwingen om zijn betalingsverplichtingen te doen nakomen komt het voor dat een verhuurder voor eigen rechter speelt en overgaat tot het vervangen van de sloten. Dat de verhuurder zich hiermee op glas ijs begeeft blijkt eens temeer uit een recent gewezen arrest van het Hof ‘s-Hertogenbosch (Hof ’s-Hertogenbosch 11 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1578).
 
In dit specifieke geval heeft de verhuurder de sloten van de gehuurde studentenkamer vervangen omdat de huurder drie maanden huur onbetaald heeft gelaten. In kort geding heeft de huurder bij wege van voorlopige voorziening onder meer een veroordeling van verhuurder gevorderd om huurder toegang tot de gehuurde studentenkamer te verschaffen. De verhuurder heeft zich onder meer verweerd door te stellen dat de huurovereenkomst (telefonisch) met wederzijds goedvinden is beëindigd en hij dientengevolge niet gehouden is om de huurder enig huurgenot te verschaffen. De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurder afgewezen.
 
Huurder heeft vervolgens hoger beroep ingesteld. In tegenstelling tot de kantonrechter komt de hof tot het oordeel dat van een beëindiging van wederzijds goedvinden geen sprake is. Voorts overweegt het hof omtrent de handelswijze van de verhuurder onder meer als volgt:
 
‘’Aan een verhuurder komt, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, in beginsel geen beroep op een opschortingsrecht toe ten aanzien van zijn hoofdverplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen. Immers als pressiemiddel om de huurder alsnog zijn verplichtingen te doen nakomen, schiet de opschorting haar doel voorbij: zou de huurder alsnog nakomen, dan kan de verhuurder zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen in ieder geval voor het verleden niet meer nakomen. Voor zover het inroepen van het opschortingsrecht dient om vooruit te lopen op het inroepen van de ontbinding, die op grond van artikel 7:231 BW, eerste lid, alleen door de rechter kan geschieden (…), komt de opschorting van de nakoming van de terbeschikkingstellingverplichting neer op een feitelijke executie vooruitlopend op het rechterlijk oordeel, hetgeen evenmin in overeenstemming met de ratio van artikel 7:231 BW is (…).’’
 
Het hof concludeert vervolgens dat het de verhuurder – in de gegeven omstandigheden – niet vrijstond om de sloten te vervangen en dientengevolge voor eigen rechter te spelen. Het hof heeft het beroepen vonnis om die reden vernietigd met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten van beide instanties.
 
Waar de verhuurder aanvankelijk van de huurder een geldbedrag te vorderen had dient de verhuurder nu enig geldbedrag aan de huurder te betalen. Alhoewel de uitkomst van het arrest op zichzelf bezien niet vreemd is geeft het voor verhuurders wel een duidelijk signaal af: (i) kom een voortijdige beëindiging altijd schriftelijk overeen, en (ii) speel vooral niet voor eigen rechter.
 
Daarbij is een minnelijke oplossing veelal alsnog te bereiken. Mocht u daar meer over willen weten sta ik u vanzelfsprekend en geheel vrijblijvend te woord.

Snijders Advocaten

De niet betalende huurder van woonruimte en de verhuurder die voor eigen rechter speelt

Nieuws - Archief