073 720 02 00

Naleven van regels binnen een VvE

Gepubliceerd op 26 maart 2019 Bijgewerkt op 23 juli 2019

Wat als de regels die gelden binnen een Vereniging van Eigenaars worden overtreden door een eigenaar? De vergadering van eigenaars is binnen een VvE bevoegd om besluiten te nemen. Dit kan bijvoorbeeld een besluit tot nakoming van een bepaling uit de splitsingsakte, het (model)reglement of de huishoudelijke regels zijn. Dit kan soms problematisch zijn. Een eigenaar van twee van in totaal vier appartementsrechten kan immers de helft van de stemmen uitbrengen indien op een vergadering over optreden tégen hem wordt gestemd. De stemmen zullen minstens staken en de VvE kan dan niet handhavend optreden. Een eigenaar kan in een dergelijk geval slechts de kantonrechter verzoeken om een op de vergadering genomen besluit te vernietigen of om een vervangende machtiging te verlenen zodat de eigenaar die zonder redelijke grond tegenstemt of zijn medewerking weigert, wordt gepasseerd (zie bijvoorbeeld: rechtbank Noord-Holland 23 juli 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:6132, r.o. 4.5.). Daarmee bewerkstelligt de eigenaar dat de VvE wordt gedwongen een bepaald besluit te nemen of een bepaalde actie te ondernemen. Meer mogelijkheden om de VvE te bewegen heeft deze eigenaar niet (dit heeft de rechtbank Amsterdam onlangs nog eens bevestigd, zie rechtbank Amsterdam 11 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:646, r.o. 12 (die verwijst naar voornoemde uitspraak).

Een andere, meer directe, mogelijkheid heeft eigenaar B door eigenaar A rechtstreeks, zonder tussenkomst van de VvE, aan te spreken op diens overtreding van de regels. Dat is niet per se voor de hand liggend omdat de binnen de VvE geldende regels zijn opgesteld door de VvE en de VvE in beginsel toeziet op nakoming van die regels door de eigenaars (artikel 5:126 lid 6 BW). De regels zijn dan ook in de verhouding VvE ten opzichte van een eigenaar geschreven en niet in de verhouding van eigenaars onderling. Toch kunnen eigenaars elkaar onderling ook aanspreken op nakoming van de regels van de VvE. Dat komt omdat de regels van de VvE zijn bedoeld om de belangen van de (overige) appartementseigenaren te beschermen (Hof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900, r.o. 3.7.) Op die manier hebben de regels rechtstreekse werking.

Waarom voor de route van de vervangende machtiging wordt gekozen kan een kostenoverweging zijn. Indien de VvE zelf handhavend optreedt, worden de (proces)kosten daarvan in beginsel door de VvE – en dus naar rato van iedere eigenaar – gedragen. Een nadeel van het handhavend laten optreden van de VvE is dat de VvE geen schadevergoeding namens een eigenaar kan vorderen omdat er geen sprake is van vertegenwoordiging; zij treedt immers in haar hoedanigheid als vereniging op en niet in naam van een specifieke eigenaar. Het is afhankelijk van de situatie welke route dient te worden bewandeld.

Samenvatting

Indien een eigenaar de regels die gelden binnen een Vereniging van Eigenaars, overtreedt, heeft een andere eigenaar de keus om ofwel naleving van de regels via de vergadering van eigenaars af te dwingen (eventueel met een vervangende machtiging van de rechter) ofwel de overtreder rechtstreeks aan te spreken. In het eerste geval beweegt de eigenaar de VvE om in haar hoedanigheid als vereniging op te treden, in het laatste geval doet hij dit in zijn eigen hoedanigheid. Het is afhankelijk van de situatie welke route dient te worden bewandeld. Beide routes hebben hun eigen voor- en nadelen. Snijders Advocaten adviseert u hierover (073 – 7200200 / ddubach@snijders-advocaten.nl).

Disclaimer – Bij het opstellen van deze tekst is geen rekening gehouden met eventuele bijzondere van toepassing zijnde regels zoals opgenomen in bijvoorbeeld een collectieve arbeidsovereenkomst, individuele arbeidsovereenkomst en/of andere overeenkomst. Deze tekst bevat dus algemene informatie die niet in iedere situatie kan worden gebruikt. Tevens is het mogelijk dat de tekst op enig moment achterhaald is, bijvoorbeeld door gewijzigde regelgeving. Het wordt dan ook sterk aangeraden om contact met Snijders Advocaten op te nemen alvorens de informatie uit de tekst te gebruiken.

Vraag & antwoord

Veelgestelde vragen

Wie stelt moet bewijzen, dat is de hoofdregel van ons burgerlijk procesrecht. Maar wat nu als u een geschil heeft met een andere partij maar u uw stellingen niet (voldoende) kunt onderbouwen? U kunt dan een verzoek indienen tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor met als doel het vergaren van extra informatie en bewijs.


Lees meer

Veel werkgevers stellen internet en e-mail aan werknemers ter beschikking. Werknemers gebruiken dat namelijk bij het verrichten van hun werkzaamheden. Soms gebruiken werknemers echter dat internet en die e-mail (tijdens werktijd) voor tal van andere activiteiten, variërend van het lezen van privé e-mail tot het bekijken van pornofilmpjes.


Lees meer

Regelmatig worden wij met de vraag geconfronteerd of een uitlener de door hem aan een ander ter beschikking gestelde werknemers, zoals uitzendkrachten of een gedetacheerde werknemers, kan verbieden om bij de inlener in dienst te treden of dat op een andere manier kan belemmeren. Wij geven antwoord.


Lees meer

Regelmatig stellen werkgevers vragen over de, sinds 1 januari 2015 geldende, aanzegverplichting. De meest gestelde vragen en de antwoorden daarop volgen hieronder.


Lees meer

Als u een geldvordering heeft op een wanbetaler, kunt u beslag laten leggen op een bankrekening. Dat kan door een advocaat te vragen om dit te doen. Alleen advocaten (en dus niet deurwaarders) mogen aan de rechtbank toestemming vragen om conservatoir beslag te leggen.


Lees meer
Lees alle FAQ's
Wij scoren gemiddeld een 8,5 op basis van 24 referenties
Wij scoren gemiddeld een 8,5 op basis van 24 referenties