Non-conformiteit bij de aankoop van een woning

Het is momenteel een drukte van jewelste op de woningmarkt, die schaarser lijkt te zijn dan ooit tevoren. De prijzen stijgen de pan uit en de concurrentie is groot. Tot overmaat van ramp krijgt men vandaag de dag weinig tot geen tijd om na te denken over het uitbrengen van een bod, laat staan voor het controleren van de woning in kwestie. Een verhoogd risico op non-conformiteit dus, maar hoe moet een koper handelen als hij of zij wordt geconfronteerd met verborgen gebreken tijdens of na de aankoop van een woning? In dit blog neem ik u aan de hand van een zestal tips mee naar het antwoord op deze vraag.

Tip 1: wat mag u als koper verwachten?

Kort en goed: de koper mag verwachten dat de woning in kwestie is gebouwd volgens de heersende bouwwet- en regelgeving. Dit heeft de Hoge Raad besloten in zijn arrest van 25 februari 2005 (Fabels tegen Meenderink). De Hoge Raad overweegt in dit arrest dat de conformiteitseis van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek direct ten gevolge heeft dat een koper mag verwachten dat de bouw van een woning is geschied in overeenstemming met de destijds geldende voorschriften, zelfs wanneer die voorschriften geen betrekking hebben op veiligheidsaspecten van de woning. Op grond van dit arrest kan er dus ook sprake zijn van non-conformiteit van de woning als er sprake is van gebreken die een normaal gebruik van de woning niet verhinderen.

Tip 2: eerst onderzoeken, dan melden

Hoewel de koper een klachtplicht heeft, als gevolg waarvan een gebrek zo spoedig mogelijk na ontdekking moet worden gemeld aan de verkoper, is een gebrek niet altijd direct zichtbaar. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant bepaalt dat de koper die gebreken heeft ontdekt opdracht mag geven aan een deskundige om te onderzoeken of die gebreken ertoe leiden dat er sprake is van non-conformiteit. Vervolgens mag de koper de uitslag van dit onderzoek afwachten en hoeft de koper pas als de uitkomst van het onderzoek hiertoe aanleiding biedt, de verkoper te verwittigen omtrent de non-conformiteit van de woning. Let wel: van de koper wordt wel verwacht dat hij gedurende dit proces voortvarend handelt en de verkoper binnen een bekwame tijd in kennis stelt.

Tip 3: check het koopcontract

Het zogeheten NVM-koopcontract bevat een aantal (standaard)artikelen die toezien op de risicoverdeling van de betrokken partijen indien het gaat om de non-conformiteit van de woning. Zo vrijwaart artikel 6.1 de verkoper van diens aansprakelijkheid nu de woning aan de koper wordt geleverd met alle (on)zichtbare gebreken en dat de koper dit heeft aanvaard. Gebreken die bekend waren bij de koper op het moment van het sluiten van de overeenkomst, komen dus voor rekening van de kopende partij. Anderzijds stelt de verkopende partij zich in artikel 6.3 aansprakelijk voor alle gebreken die aan het normale gebruik van een woning in de weg staan. Van dit soort gebreken is in praktijk pas sprake wanneer het gaat om ernstige gebreken die bijvoorbeeld de veiligheid van de woning in gevaar brengen. Op basis van deze risicoverdeling is het als koper dus uiterst verstandig om een kwalitatieve aankoopkeuring te laten verrichten voordat het koopcontract wordt ondertekend.

Tip 4: ouderdomsclausule vergt nader onderzoek

Op de toch al oververhitte woningmarkt zijn met name de oudere en karakteristieke woningen het meest gewild. Toch gaat de aankoop van een oudere woning gepaard met de vraag om extra oplettendheid. Veelal bevat het koopcontract van dit soort woningen een zogeheten ouderdomsclausule waarin koper bekend wordt geacht met de ouderdom van de woning of onroerende zaak en dat de koper hierdoor lagere eisen mag stellen aan de bouwkwaliteit van de woning dan ten opzichte van een nieuwe(re) woning. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft bepaald dat de koper van een bestaande woning, op basis van de ouderdom en de prijs, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met de mogelijkheid dat er direct onderhoud moet worden verricht. Zelfs als dit onderhoud of de noodzaak daartoe tijdens het sluiten van de overeenkomst niet zichtbaar was. Daar staat tegenover dat de verkoper niet op eigen initiatief ieder gebrek, behoudens ernstige gebreken, hoeft te melden, maar als de verkoper hiernaar wordt gevraagd dan mogen hierover geen onjuiste mededelingen worden gedaan.

Tip 5: mededelingsplicht verkoper

En dit brengt ons op de mededelingsplicht van de verkopende partij. Indien de verkoper onjuiste of onvolledige inlichtingen heeft gegeven of informatie achter heeft gehouden, dan handelt de verkoper in strijd met de mededelingsplicht en kan het zijn dat de koper een geslaagd beroep op dwaling of non-conformiteit toekomt. In de praktijk zal een verkoper vaak aanvoeren dat een koper de onjuiste voorstelling van zaken eveneens (deels) aan zichzelf heeft te wijten, maar dit wordt in verband met de redelijkheid en billijkheid niet aangenomen. Wil de koper een geslaagd beroep op dwaling of non-conformiteit op basis van een schending van de mededelingsplicht doen, dan is hiervoor vereist dat de verkoper wist of behoorde te weten van de door koper gestelde gebreken.

Tip 6: de bouwkundige keuring

Zoals onder Tip 3 uiteengezet gebeurt het vaak dat de koper het risico van verborgen gebreken aanvaardt (artikel 6.1 NVM koopcontract). In dit geval moet de koper altijd een bouwkundig onderzoek laten verrichten. Dit onderzoek moet verder gaan dan een enkele visuele inspectie. Laat de koper geen bouwkundige keuring uitvoeren, dan is dit in strijd met de onderzoeksplicht en komt koper in een later stadium veelal geen beroep op non-conformiteit meer toe.

Stuit u op de non-conformiteit van uw reeds aangekochte woning? Schroom dan niet om contact op te nemen met Snijders Advocaten. Onze advocaten begeleiden u graag tijdens het hiervoor geschetste proces en onderzoeken samen met u de mogelijkheden die u ten dienste staan.