073 720 02 00

Non-conformiteit bij de aankoop van een woning

Door Gepubliceerd op 5 september 2022 Geen categorie

Het is momenteel een drukte van jewelste op de woningmarkt, die schaarser lijkt te zijn dan ooit tevoren. De prijzen stijgen de pan uit en de concurrentie is groot. Tot overmaat van ramp krijgt men vandaag de dag weinig tot geen tijd om na te denken over het uitbrengen van een bod, laat staan voor het controleren van de woning in kwestie. Een verhoogd risico op non-conformiteit dus, maar hoe moet een koper handelen als hij of zij wordt geconfronteerd met verborgen gebreken tijdens of na de aankoop van een woning? In dit blog neem ik u aan de hand van een zestal tips mee naar het antwoord op deze vraag.

Tip 1: wat mag u als koper verwachten?

Kort en goed: de koper mag verwachten dat de woning in kwestie is gebouwd volgens de heersende bouwwet- en regelgeving. Dit heeft de Hoge Raad besloten in zijn arrest van 25 februari 2005 (Fabels tegen Meenderink). De Hoge Raad overweegt in dit arrest dat de conformiteitseis van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek direct ten gevolge heeft dat een koper mag verwachten dat de bouw van een woning is geschied in overeenstemming met de destijds geldende voorschriften, zelfs wanneer die voorschriften geen betrekking hebben op veiligheidsaspecten van de woning. Op grond van dit arrest kan er dus ook sprake zijn van non-conformiteit van de woning als er sprake is van gebreken die een normaal gebruik van de woning niet verhinderen.

Tip 2: eerst onderzoeken, dan melden

Hoewel de koper een klachtplicht heeft, als gevolg waarvan een gebrek zo spoedig mogelijk na ontdekking moet worden gemeld aan de verkoper, is een gebrek niet altijd direct zichtbaar. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant bepaalt dat de koper die gebreken heeft ontdekt opdracht mag geven aan een deskundige om te onderzoeken of die gebreken ertoe leiden dat er sprake is van non-conformiteit. Vervolgens mag de koper de uitslag van dit onderzoek afwachten en hoeft de koper pas als de uitkomst van het onderzoek hiertoe aanleiding biedt, de verkoper te verwittigen omtrent de non-conformiteit van de woning. Let wel: van de koper wordt wel verwacht dat hij gedurende dit proces voortvarend handelt en de verkoper binnen een bekwame tijd in kennis stelt.

Tip 3: check het koopcontract

Het zogeheten NVM-koopcontract bevat een aantal (standaard)artikelen die toezien op de risicoverdeling van de betrokken partijen indien het gaat om de non-conformiteit van de woning. Zo vrijwaart artikel 6.1 de verkoper van diens aansprakelijkheid nu de woning aan de koper wordt geleverd met alle (on)zichtbare gebreken en dat de koper dit heeft aanvaard. Gebreken die bekend waren bij de koper op het moment van het sluiten van de overeenkomst, komen dus voor rekening van de kopende partij. Anderzijds stelt de verkopende partij zich in artikel 6.3 aansprakelijk voor alle gebreken die aan het normale gebruik van een woning in de weg staan. Van dit soort gebreken is in praktijk pas sprake wanneer het gaat om ernstige gebreken die bijvoorbeeld de veiligheid van de woning in gevaar brengen. Op basis van deze risicoverdeling is het als koper dus uiterst verstandig om een kwalitatieve aankoopkeuring te laten verrichten voordat het koopcontract wordt ondertekend.

Tip 4: ouderdomsclausule vergt nader onderzoek

Op de toch al oververhitte woningmarkt zijn met name de oudere en karakteristieke woningen het meest gewild. Toch gaat de aankoop van een oudere woning gepaard met de vraag om extra oplettendheid. Veelal bevat het koopcontract van dit soort woningen een zogeheten ouderdomsclausule waarin koper bekend wordt geacht met de ouderdom van de woning of onroerende zaak en dat de koper hierdoor lagere eisen mag stellen aan de bouwkwaliteit van de woning dan ten opzichte van een nieuwe(re) woning. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft bepaald dat de koper van een bestaande woning, op basis van de ouderdom en de prijs, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met de mogelijkheid dat er direct onderhoud moet worden verricht. Zelfs als dit onderhoud of de noodzaak daartoe tijdens het sluiten van de overeenkomst niet zichtbaar was. Daar staat tegenover dat de verkoper niet op eigen initiatief ieder gebrek, behoudens ernstige gebreken, hoeft te melden, maar als de verkoper hiernaar wordt gevraagd dan mogen hierover geen onjuiste mededelingen worden gedaan.

Tip 5: mededelingsplicht verkoper

En dit brengt ons op de mededelingsplicht van de verkopende partij. Indien de verkoper onjuiste of onvolledige inlichtingen heeft gegeven of informatie achter heeft gehouden, dan handelt de verkoper in strijd met de mededelingsplicht en kan het zijn dat de koper een geslaagd beroep op dwaling of non-conformiteit toekomt. In de praktijk zal een verkoper vaak aanvoeren dat een koper de onjuiste voorstelling van zaken eveneens (deels) aan zichzelf heeft te wijten, maar dit wordt in verband met de redelijkheid en billijkheid niet aangenomen. Wil de koper een geslaagd beroep op dwaling of non-conformiteit op basis van een schending van de mededelingsplicht doen, dan is hiervoor vereist dat de verkoper wist of behoorde te weten van de door koper gestelde gebreken.

Tip 6: de bouwkundige keuring

Zoals onder Tip 3 uiteengezet gebeurt het vaak dat de koper het risico van verborgen gebreken aanvaardt (artikel 6.1 NVM koopcontract). In dit geval moet de koper altijd een bouwkundig onderzoek laten verrichten. Dit onderzoek moet verder gaan dan een enkele visuele inspectie. Laat de koper geen bouwkundige keuring uitvoeren, dan is dit in strijd met de onderzoeksplicht en komt koper in een later stadium veelal geen beroep op non-conformiteit meer toe.

Stuit u op de non-conformiteit van uw reeds aangekochte woning? Schroom dan niet om contact op te nemen met Snijders Advocaten. Onze advocaten begeleiden u graag tijdens het hiervoor geschetste proces en onderzoeken samen met u de mogelijkheden die u ten dienste staan.

Vraag & antwoord

Veelgestelde vragen

Nee. Indien uw zaak op toevoegingsbasis behandeld kan worden, kunt u het beste contact opnemen met het Juridisch Loket. Zij helpen u bij het vinden van een advocaat die op deze basis werkt.

De gemiddelde werving en selectie fee in Nederland ligt tussen de 20% en 30% van het bruto jaarsalaris (inclusief vakantiegeld en overige emolumenten). De exacte hoogte is afhankelijk van de complexiteit van de zoekopdracht, de branche en de schaarste op de arbeidsmarkt.


Lees meer

Dit ligt natuurlijk helemaal aan de behoefte die u binnen uw organisatie heeft. Bent u op zoek naar een tijdelijke vervanging van een vaste medewerker? Heeft uw organisatie op dit moment te maken met een fusie/overname of een andere vorm van transitie? Gaat u een nieuw product of dienst in de markt zetten? Oftewel heeft uw organisatie op dit moment behoefte om op korte termijn en voor een bepaalde periode op zoek naar gespecialiseerde juridische kennis dan is detachering voor u de beste oplossing.

Bent u op zoek naar een vaste oplossing ter uitbreiding van uw juridische afdeling? Is uw organisatie op het punt belandt dat een eigen juridische afdeling wenselijk is? Dan is voor u werving & selectie van een vaste medewerking de beste oplossing.

Christel Gevers, senior managing consultant, komt graag bij u langs om met u uw organisatie en uw juridische behoefte te bespreken zodat we voor u de juiste oplossing en aanpak kunnen bespreken.

Bent u op korte termijn op zoek naar juridische professionals voor een Interim opdracht of juist op basis van werving & selectie? Bij Snijders Interim bent u aan het juiste adres. Bij Snijders Interim Community zijn de beste juridische professionals uit de markt aangesloten. Of u nu op zoek bent naar een jurist, advocaat, Legal Counsel of bedrijfsjurist op junior, medior of senior level, wij staan u graag bij in uw zoektocht. Laat het ons weten en we komen graag bij u op bezoek om onze dienstverlening verder toe te lichten

Wie stelt moet bewijzen, dat is de hoofdregel van ons burgerlijk procesrecht. Maar wat nu als u een geschil heeft met een andere partij maar u uw stellingen niet (voldoende) kunt onderbouwen? U kunt dan een verzoek indienen tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor met als doel het vergaren van extra informatie en bewijs.


Lees meer

Veel werkgevers stellen internet en e-mail aan werknemers ter beschikking. Werknemers gebruiken dat namelijk bij het verrichten van hun werkzaamheden. Soms gebruiken werknemers echter dat internet en die e-mail (tijdens werktijd) voor tal van andere activiteiten, variërend van het lezen van privé e-mail tot het bekijken van pornofilmpjes.


Lees meer

Regelmatig worden wij met de vraag geconfronteerd of een uitlener de door hem aan een ander ter beschikking gestelde werknemers, zoals uitzendkrachten of een gedetacheerde werknemers, kan verbieden om bij de inlener in dienst te treden of dat op een andere manier kan belemmeren. Wij geven antwoord.


Lees meer

Regelmatig stellen werkgevers vragen over de, sinds 1 januari 2015 geldende, aanzegverplichting. De meest gestelde vragen en de antwoorden daarop volgen hieronder.


Lees meer

Als u een geldvordering heeft op een wanbetaler, kunt u beslag laten leggen op een bankrekening. Dat kan door een advocaat te vragen om dit te doen. Alleen advocaten (en dus niet deurwaarders) mogen aan de rechtbank toestemming vragen om conservatoir beslag te leggen.


Lees meer
Lees alle FAQ's
Wij scoren gemiddeld een 8,9 op basis van 54 referenties
Wij scoren gemiddeld een 8,9 op basis van 54 referenties